杨现领:智慧城市或是高房价的“解药”

发布时间:2018-09-25 浏览次数:144

导读

在城镇化走向纵深发展的阶段,“智慧城市”成为一个新的议题。许多城市已开始超越试点阶段,进而开始利用大数据和数字技术为居民创造更智能的宜居家园。波士顿咨询(BCG)调研数据显示,中国目前进入智慧城市发展阶段的城市达500个。2017年,我国智慧城市的市场规模达5700亿人民币,并以20%以上的年增长率的在持续扩大,到2020年将突破一万亿。

智慧城市是否意味着一种新的城市生活结构?又会给民生带来哪些切实影响?日前,2018年中国发展高层论坛专题研讨会在北京举行,智慧城市也作为一个重要议题被各界专家讨论。会议上,贝壳找房首席经济学家、贝壳研究院院长杨现领从智慧城市发展的角度切入,指出智慧可能对房地产行业产生的影响。

杨现领认为,出行方式的变革和能源方式的变革对居住产生巨大影响。“整个生产结构也随之发生变化,进一步导致就业结构、居住结构的迁移,房地产背后有交通和能源的支撑。”杨现领在论坛演讲中表示,高房价本质上是市场能源错配和出行错配的结果。智慧城市的建设会对房价产生重要影响。

智慧城市信号:共享单车与住房租赁市场

会上,杨现领分享了贝壳研究院和新加坡国立大学做的一个学术研究。双方借2016年9月1日共享单车进入北京为契机,比较进入前后地铁溢价的变化。结论是共享单车抑制了地铁周边房源的租金溢价,每公里降低1.6%。换言之,共享单车的出现使地铁房租金溢价下降了17%。研究显示,共享单车对房价没影响。当研究滴滴专车的时候对房价有影响,对溢价降低程度是5%。

在大多数情况下,共享单车很好地解决了地铁换乘的 " 最后一公里问题 ",扩大了地铁站的服务范围,使更多市民便利地享受到了地铁的服务。而这一服务范围的扩大,也自然地扩大了 " 新地铁房 " 的范围,使得城市租赁住房市场发生了结构性的变化。交通条件的改变在一定程度上将对租金或房价其到抑制作用。共享单车作为一种基础型交通设施,在空间上重构了城市结构,而重构的城市又从更多的方面影响了我们的生活。

杨现领表示,智慧城市所带来的交通改善、资源再均衡也会对高房价、高租金的都市“困局”带来有益解答。“以北上广深这类一线城市为例,房价最高的核心区域达到10万元/平方米,从中心城区向外扩展,房价逐渐下降。其实高房价问题背后反映的是我们的城市居住和就业之间不平衡的问题,高租金问题也是如此。”

他指出,今天中国大城市高企房价的也许可以站在智慧城市的角度,从能源错配和出行错配去思考破局之道。“让居住更美好,不仅仅是一个房地产问题,其本质离不开城市交通、能源结构等一系列更深层次的条件。”

智慧城市成房地产转型升级新端口

2017年末,我国城镇常住人口已经达到8.1亿人,常住人口城镇化率已经达到58.52%。庞大的人口,如何和谐共生在一个城市群中,他们的就业、娱乐、生活等方面的基础需要如何得到有效满足,都是带给城市管理的一个巨大挑战。

会上,杨现领以以美国120年的房地产历史为例,论证出行方式的变革和能源方式的变革对美国的房地产行业产生巨大影响。

杨现领指出,1880年到1910年这三十年里面,对第一次城市化人口影响最大的是摩托车普及,出行能力扩张促进了美国城市化人口大规模集聚的住房条件。第二次是二战之后,1945年美国军队回乡,面临住房短缺。再加上汽车业的普及,推动了美国郊区化浪潮,让美国人从中心城市开始大量向郊区,向郊区转型,人口实现了真正意义上的转移。之后在郊区大规模的工业化住宅的开发,解决了战后住房短缺问题。

因此杨现领认为,智慧城市的内含不仅是科技因素对城市改变,更重要的是在城市发展过程中解决交通拥堵、环境污染、居民住房、社会就业等一系列问题,让人们的居住空间、居住生活变得更美好。


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