合肥年底供地大爆发!3664亩土地12月出让!涉及4县1市8区 优质地块扎堆来袭 土地市场硝烟再起

发布时间:2018-11-29 浏览次数:174

导读

上周五合肥的土拍结果让很多人都没有想到,新站XZQTD247号热门地块与合巢开2018-14号地均因未达底价而遗憾流拍!时间往前,10月25日的土拍,滨湖BH2018-02号与XZQTD242号地块也是双双流拍!只能说房企拿地越来越理智了,这对12月的35宗待出让地块来说可不是一个好消息!离2018年结束还有约1个月的时间,据合肥土地市场网公告,12月合肥将有35宗约3664余亩地块待出让!

一、合肥12月约有3664余亩地块待出让  不断流拍、转挂牌使得合肥土地市场还有多宗地块尚未出让,截止到28日,合肥土地市场网公布了12月合肥还有35宗共计3664.056亩地待出让,涉及四县一市以及瑶海、包河、高新、滨湖等8个区域,竞买保证金总价35.126亿!

据悉,这些地块将分为2个批次出让,12月6日出让滨湖BH2018-08号等16宗地块,其余地块则暂定于12月20日出让!


最后一个月的供地潮较为迅猛,出让面积超过100亩的地块就有17宗!35宗地块中有原定于12月出让的地,也有11月拍卖转为挂牌的地,更有10月流拍再上市的地块!

从规划用途来看,居住用地27宗,占比77.1%!商业地块4宗,其他用地4宗;从分布区域来看,出让地块数量最多的是瑶海、高新与滨湖区域,各出让5宗地块,其次包河、巢湖、肥西各3宗,蜀山、新站、肥东、庐江各2宗,庐阳、经开、长丰均为1宗地!整体来看,12月的地块出让看点还是很多的,很多优质地块,比如被朗诗和恒大两家百强房企考察的巢湖2017-29号地、高新区北雁湖核心区域KI2-3、4号地块、肥东和睦湖板块周围FD18-18号地、庐阳四里河板块N1803号地……

相比于11月34宗共计2794亩的地块供应量来说,12月供地数量与面积都有明显增加,从涉及区域来说,2个月的区别不大,都是涉及区域广泛、从地块质量上来说,12月优质地块较多,虽然有多宗此前流拍的地块,但并不能说明地块本身不好。与8月12宗1181亩、9月18宗1869亩、10月23宗2020亩的出让情况来说,8月到12月,这几个月的地块出让数量与面积都是逐月上升,明显越到年底,地块出让数量开始大规模增加!无论是原计划12月出让还是此前流拍剩下的地块,都将在年底再来一次“集体亮相”,这可能就是所谓的“我觉得我还能再抢救一下吧”!

玩笑归玩笑,年底出现大规模地块集中出让的情况,这主要一方面是为了完成整年的的土地供应目标,另一方面,大规模地块出让也有利于促进供求平衡,加大了从供给侧落实“房住不炒的力度”,从供求角度来说,这也有利于促进房地产市场平稳健康发展!

二、涉及四县一市八区 热门优质地块扎堆出让

1、北雁湖、蜀西湖板块黄金地再度上市

高新12月共有5宗地块出让,高新区KI3-1-3号地块定于12月20日拍卖,其余4宗地块出让时间是12月6日,1宗其他用地、2宗商业用地、2宗居住用地,整体来说地块质量一般,但是其中2宗居住地块较为亮眼!高新区KI2-3、4号地块位于北雁湖板块,时隔28个月,北雁湖核心区再推86.4亩住宅地,从规划用途上来说不是纯居住属性,需代建30亩小学。

地块紧邻金茂湾,距离地铁4号线、6号线丰乐河路站约1.4公里,两条地铁线均在此设站点,可换乘。地块质量十分优秀,未来入市价参考北雁湖金茂湾,预计均价20000元/㎡左右。高新区KP4-2地块占地面积66亩,处于蜀西湖板块,在祥源金港湾的南边,周边配套也都十分完善。2宗地块都处在高新的核心区域,可以预测,随着这两宗优质地块的入市,也将给当下房荒的高新楼市大大解渴。

2、四里河板块出让1宗商业地 庐阳北部金融湾逐渐完善

庐阳区12月仅推1宗N1803号商业地,该地块位于北二环以南、绿杨路以西,靠近万科森林公园,面积达到121.74亩,要提供与1家以上(含1家)注册资本应不低于25亿元人民币、2016年和2017年纳税数额不低于3亿元人民币的金融或类金融企业签订其区域总部入驻本地块的协议。

(规划中的庐阳北部金融湾)

自2016年合肥市庐阳区正式成为省级中央商务区,庐阳区按照“一核三区五群N街”的发展布局,积极打造濉溪路总部经济和金融聚集区。今年,庐阳区北部金融湾落户四里河板块,该项目将被打造为安徽乃至华东区域最品质、最高效的金融总部聚集区!

3、同属流拍地 少荃湖区域2宗地铁周边地块二度上市

新站12月也推出2宗居住用地,XZQTD242号与247号地块,其中XZQTD242号地块位于少荃湖核心位置,位于新站职教城区域,周边3号线与4号线双地铁环绕,周边建有安徽中医药大学等多所教育设施,可谓是新站区核心中的核心了!247号地块的也是临近地铁3号线,10余家房企参与该宗地块的争夺,已经足以证明该宗地块的优秀了,未来2宗地块建成项目都是妥妥的地铁盘!

值得关注的是,12月新站并未推出新的地块,出让的2宗地都是再上市地块,据了解,242号宗地块原定于10月25日拍卖出让,遗憾流拍,12月再度上市,247号地块是11月23日土拍中的流拍地块,12月二度上市!

4、瑶海趁热打铁 再推5宗优质地

上周的土拍中,最大赢家就是瑶海,2宗地块均成功出让,溢价率平均110%!12月,瑶海趁热打铁,连推瑶海E1804、E1807、E1808、E1809、E1810号共计5宗地块,从位置上来看,3宗地块在五十中附近,且相距不远,周边多湿地公园,空气清新,另外2宗在五十五中附近,靠近龙岗板块,距离瑶海万达较近,教育、交通、医疗、商业等设施齐全,周边配套较为完善。

5、位于滨湖金融板块 2宗共计1959亩居住地待出让

滨湖12月共有5宗地块上市,滨湖区BH2018-07地块、BH2017-01地块、BH2018-02地块、BH2018-12号地块、BH2018-08号地块,其中BH2018-12、8号2宗地块较为优秀,这2个地块是在一起的,都是位于嘉陵江路以北,贵阳路以南的位置,属于金融后台基地板块,紧邻在建地铁五号线,周边配套设施规划明确,发展前景明晰。周边在售楼盘例如都会1907,时光印象和公元天下项目基本清盘,所以这两个地块所在项目销售状况也不会差。

6、包河2宗黄金地块来袭 或成拍卖焦点

包河区将在12月6日的拍卖会上出让2宗黄金地块,还有1宗其他用地将于12月20日出让,不得不说,下个月的土拍,优质地块扎堆了,据悉,包河S1811号地块位于包河区花园大道以南、重庆路以西,正位于包河工业园板块的东边,滨湖卓越城板块的西边。根据之前2018年土地出让手册公示显示,这片区域要出让的地块不在少数,总面积高达千亩以上,这也就意味着,该片区未来会形成住宅群,居住氛围还是非常不错的。

地块本身居住用地容积率1.8,未来这片区域将被打造成高端住宅区。跟据周边楼盘判断,预计楼面价在1万/平米左右!包河S1815地块是名副其实的地铁红利区,距离在建的地铁5号线休宁路站仅约300米,距规划中的6号线金寨路站约800米,据现有规划,未来周边还将有地铁9号线和地铁S1号线经过。据了解,该宗地块的开发要求较低,可能会让该地块成为下月土拍角逐的焦点!

7、蜀山董铺湖板块再出住宅地 再造高端住宅小区

蜀山区此次推出2宗居住地块,蜀山区W1806号地块位于蜀山董铺湖板块,目前周边综合配套还在建设中,地块北侧紧邻的是空地,估计未来还要作为居住用地出让,北面还有中海世家和丽丰蜀境天宸的低密高端住宅项目,尚未入市,南面有禹洲平湖秋月。另1宗蜀山区W1807号地块位于蜀山区小庙片区,紧邻长江西路,可直达市中心区域,交通便利。但相比董铺湖板块用地,无疑还是逊色不少的!

(董铺湖)

8、经开区仅出让1宗其他用地 不参与土拍大战

经开区下月仅1宗地块出让,地块编号为合经区2018-06号地块,地块位于经开区云谷路以南,宿松路以西,  出让面积6.97亩,规划用途为公共服务用地,要求配建规定数量的新能源汽车充电桩,可以看出,经开区算是基本不参与12月合肥土拍了。

9、四县一市约1757亩出让地块 优质地块扎堆

四县一市共出让10宗共计1757.355亩,其中,肥西3宗共计379.7亩住宅用地,长丰1宗19.67亩其他用地,肥东2宗共计400.48亩住宅用地,庐江2宗共计185.658亩居住用地,巢湖3宗共计771.85亩居住用地!值得注意的是,巢湖经开区1宗超级巨无霸621.73亩地块,规划用途为商住用地,竞得人配建不少于45亩的酒店,不少于90亩的水乐园,不少于88亩的商业街区,引进国际知名品牌商家不少于5家,门槛也算比较高了。

此外,巢湖2017-29号地块也将再度出让,据了解,该宗地块吸引了恒大和朗诗两大百强房企前来考察!还有肥东和睦湖板块的FD18-18号地块,处于目前肥东的重点开发板块、肥西的[2018]26号巨无霸地块,据消息称,新城有意该宗地块……

三、热门地块解析

1、巢湖2017-29号地块 拍卖转挂牌

虽然转为挂牌出让,但让朗诗和恒大都考察过的地块显然质量不用怀疑,巢湖2017-29号地块位于巢湖市旗麓路以北、前进路以东,规划用途为居住用地,出让面积101.91亩!据悉,该宗地块在8月30日因未达低价流拍,11月再度上市,定于11月23日拍卖出让,之后转为挂牌出让。值得一提的是,此百亩地块容积率由此前的1.2调整到现在的1.6,无形中给了地块更多的规划施展空间,这样不仅“照顾”到了部分市场刚需,也能满足那些初级改善、中级改善的客户需求,建议打造成为一个低容积率的精品住区,保证居住品质。

2、高新KI2-3、4号地块来袭 地处北雁湖核心区

高新区将于12月6日出让一宗86.4亩的居住地块(高新区KI2-3、4),位于北雁湖板块核心区,规划用途上来说,不是纯纯居住属性,需代建30亩小学。地块位于习友路与永和路交口,随着合肥地铁4号线的建设,该区域的交通将非常便捷。据悉,4号线丰乐河站与地块相距1.3公里,还可换乘6号线;4号线南延段线路经过永和路并设站点,未来地块的交通非常便利。周边住区多为品牌房企开发,足以证明北雁湖板块的未来发展潜力。

3、重点开发区:肥东县FD18-18地块

肥东县推出的肥东县FD18-18号地块,出让面积153.94亩,规划用途为纯居住用地,位于店埠镇四顶山路与渡江路交口西南角。地块都邻近和睦湖公园,距离该地块较近的项目有恒大绿洲、琥珀名郡等。值得一提的是,这里算是目前肥东的重点开发板块,学校、医院、公园等配套完善,未来生活配套相当丰富!

4、包河90亩黄金地块 入市或将成“神盘”!

包河S1815地块位于包河区宿松路以西、水阳江路以北,面积90.6亩,规划用途均为居住、商业及服务设施用地、绿地及广场用地。参考地价700万/亩,竞买保证金1.3亿元。

值得一提的是,该地块是名副其实的地铁红利区,距离在建的地铁5号线休宁路站仅300米,距规划中的6号线金寨路站不足1000米,未来周边还将有地铁9号线和地铁S1号线经过。该地块北侧约1公里是合肥61中学,周边2公里内还有有曙宏小学、科大附中、西递中学等。地块周边医疗资源非常丰富,绝大多数都是三甲医院,有合肥市第三人民医院、安徽省儿童医院、安徽省第二人民医院、合肥市第四人民医院、安徽省妇幼保健院、中国科技大学附属第一医院、安医大一附院、安医大四附院等。

5、新站XZQTD247号地块二度上市

XZQTD247号出让面积约178亩,规划用途为居住用地,竞买保证金1.8亿!出让时间为12月20日。地块坐落在新站职教城板块,紧邻城市主干道淮海大道和大众路,以及在建地铁3号线相城站站点就在地块边上,未来交通便利。周边有正荣悦都荟、保利罗兰香谷两个新楼盘;地块西侧为合肥九中新校区,周边商业资源上有拓基广场、特色文化街区黉街(在建)、梦溪小镇等,商业配套不断完善;周边还规划有学校、睦邻中心、公园等,随着地铁、医疗、教育的不断升级,新站的区域价值正在凸显。

四、楼市遇冷 开发商后市信心不足  逆周期拿地不再任性

今年以来,楼市较冷,所谓的“金九银十”也没能带动市场回暖,在持续调控下,开发商对现金流和回款率的要求越来越高,不得不降价走量,优惠活动不断,有送车的、有打折的、有免物业费的、有送家电的、有送装修的,还有送工作的!此外,合肥近日多盘爆出“工抵房”,真的是“八仙过海,各显神通”!这从侧面也是说明了房企的资金链的紧张,不敢再任性拿地!这对合肥即将出让的3600余亩地来说,并不是一个好消息!

1、开发商大促 试探楼市加速回款

从截图中可以看到,123㎡、南北双阳台、多飘窗、价格只在5000-6000元/㎡,重点在最后一句,不仅价格便宜,还安排去鸿路钢构集团去上班!,要是早点买下来,说不定现在小编已经在鸿路钢构集团上班了!

此外,其它各种优惠也是纷至沓来,只要你敢说,我就敢送!

2、楼市调控加码不断 融资也受阻

在“房住不炒”的引领之下,今年的楼市调控并未放松,部分热点城市的调控政策持续加码,据统计,2018年各地楼市调控政策已达上百次!

今年6月,湖北宜昌、江苏徐州宣布开启限售政策。海南在4月22日加码调控政策,实行“全域限购”,即便落户海南也要连续两年的社保才可购房,堪称“史上最严调控”!

楼市调控政策不断收紧,对房企的直接影响在于销售回款速度的放缓,在拿地金额持续提升的同时,销售回款速度放缓意味着房企资金链仍在保持紧绷状态。部分房企此前依靠发债缓解资金压力,但当融资渠道越来越窄,已有多家房企发债中止。可以看出,房企的资金压力越来越大!

3、拿地越来越理性 合肥地域价值被认同

总的来说,房企资金的紧绷就意味着拿地战略的改变,以前钱多,看到好的地块就买,所以时常发生抢地大战,地王频现!而如今,资金紧张使得房企拿地更加理性。

以11月23日的的土拍为例,大热门的新站地块吸引了约十家左右的房企参与竞拍,是除瑶海E1806号地块之外,最受房企青睐的地块,据了解,现场金科出最高价687万/亩,合约楼面价5152.47元/㎡仍然拿不下这块地!最终原因是未达底价流拍!一方面是ZF设置的底价对于资金紧张的房企来说依旧偏高,另一方面开发商对未来现金流回流周期持谨慎态度,拿地更加理性!

对于12月将出让的35宗地块来说,坏消息是当前房企资金紧张,出现地块流拍的可能性还是较大的,毕竟房企就那么多,资金也并不充裕,能以预期价格拿到想拿的地最好,超出预算的话也不会太过执着!好消息是此次出让的地块质量十分优秀,或许会使房企动心!从新站地块的流拍情况来看,虽然地块出让失败,但是10家房企参与竞拍足以说明对合肥地区的价值是认同的,从大趋势是上来说房企依旧看好合肥,在拿地资金充裕的情况下 ,大概率保持甚至加大在合肥的投资!

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